​공인중개사 임장비 도입 추진 (+임장 기본보수제)

 

최근 한국공인중개사협회는 부동산 매물을 직접 확인하는 '임장(현장 방문)' 활동에 대해 별도의 비용을 부과하는 '임장 기본보수제' 도입을 추진하고 있습니다. 이 제도는 중개사의 전문성과 노동에 대한 정당한 보상을 목표로 하지만, 소비자 부담 증가에 대한 우려도 함께 제기되고 있습니다.

 

▷ 임장비란 무엇인가?

'임장비'는 공인중개사와 함께 부동산 매물을 둘러보는 과정에서 발생하는 시간과 노력을 보상하기 위해 소비자가 사전에 지불하는 비용을 말합니다. 협회는 이 비용을 계약이 성사될 경우 중개보수에서 차감하는 방식을 검토 중입니다.

 

▷ 제도 도입의 배경과 목적

공인중개사협회는 임장 과정에서 중개사의 전문성과 노동이 정당하게 평가받지 못하고 있다고 주장합니다. 특히 매수 의사 없이 매물을 둘러보는 '임장 크루' 문화의 확산으로 중개사들의 부담이 증가하고 있다는 점을 강조합니다. 이에 따라 임장비 도입을 통해 중개사의 노고를 보상하고, 실구매자에게 더 나은 서비스를 제공하겠다는 입장입니다.

 

 

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▷ 소비자 입장에서 본 임장비 부담 증가 우려

공인중개사 임장비 도입이 추진되면서 소비자들 사이에서는 현실적인 부담 증가에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다.
현재 부동산 시장에서는 매물 확인이나 현장 방문만으로는 별도의 비용이 발생하지 않고, 계약이 성사될 경우에만 중개보수를 지급하는 구조입니다.
하지만 임장비가 제도화된다면, 실제 거래로 이어지지 않더라도 단순히 매물 확인을 위해 중개사를 통할 때마다 일정 금액을 지불해야 할 수 있습니다.

특히 집을 구하는 과정에서는 여러 지역과 매물을 비교하는 것이 일반적입니다.
이 경우 한두 번의 임장으로 결정하기 어렵기 때문에, 여러 차례에 걸쳐 임장을 진행하게 되며, 그때마다 임장비가 누적될 수 있습니다.
결국 계약에 성공하지 못해도 소비자가 상당한 금액을 지출해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 부담 요소로 지적되고 있습니다.

전세나 매매 시장뿐만 아니라 월세 시장에서도 적용될 경우, 상대적으로 소액 거래를 원하는 청년층이나 신혼부부, 사회초년생 등 경제적 약자들의 주거 비용 부담이 가중될 우려도 존재합니다.
이로 인해 소비자들은 "실제 거래와 무관하게 돈을 내야 한다면 부동산 거래 자체를 꺼리게 될 수 있다"는 부정적 반응을 보이고 있습니다.

 

▷ 해외 사례: 임장비 제도는 어떻게 운영되고 있을까?

해외에서는 일부 국가에서 임장 관련 비용을 사전에 부과하는 시스템이 운영되고 있지만, 그 방식은 상당히 투명하고 제도화되어 있다는 점이 특징입니다.

1. 미국
미국에서는 매수인이 부동산 중개인을 고용할 때, **‘바이어 에이전트 계약(Buyer Agency Agreement)’**을 체결하는 것이 일반적입니다.
이 계약서에는 중개인이 제공할 서비스, 수수료, 책임범위 등이 명확하게 기재되어 있으며, 계약 체결 이후 매물 방문(임장)이 진행됩니다.
즉, 중개사가 단순히 매물을 보여주는 것이 아니라, 구매자와의 신뢰 관계를 기반으로 독점적인 대리 서비스를 제공합니다.
또한 대부분 중개수수료는 최종 거래 성사 시 판매자가 지급하는 구조여서, 별도의 임장비를 소비자가 직접 부담하는 경우는 드뭅니다.

2. 영국
영국은 매도인이 부동산 중개사를 고용하여 매물을 시장에 내놓는 구조가 일반적이며, 매수인에게 별도의 임장비를 청구하지 않습니다.
다만 일부 고급 부동산 시장에서는 개인 맞춤형 프리미엄 서비스를 원하는 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 일본
일본은 거래 성사 시 매수인과 매도인 모두에게 일정 비율의 중개수수료를 청구합니다.
매물 안내나 임장 단계에서는 별도 비용을 받지 않는 것이 일반적이며, 사전에 계약서나 설명서를 통해 모든 비용 구조를 투명하게 고지합니다.

👉 정리하면: 해외에서는 소비자와 중개인 간 계약 체결을 기반으로, 임장 활동에 대한 비용 부담이나 권리 관계를 명확히 하고 있습니다. 단순히 방문했다는 이유만으로 즉시 비용을 청구하는 구조는 찾아보기 어렵습니다.

 

 

▷ 제도적 고려사항: 임장비 도입 시 반드시 필요한 것들

임장비를 제도화하려면 몇 가지 중요한 고려사항이 반드시 충족되어야 합니다:

1. 사전 계약 체결 및 고지 의무 강화
   • 소비자와 중개사 간 임장 계약을 체결하고, 임장비 금액, 적용 범위, 환불 조건 등을 명확히 서면으로 안내해야 합니다.
   • 계약이 성사될 경우 임장비가 중개보수에서 차감되는 조건도 투명하게 명시되어야 합니다.
2. 금액 기준 및 상한선 설정
   • 무분별한 임장비 부과를 막기 위해 정부 차원에서 임장비 상한선을 정하거나, 지역별·거래 유형별 표준요율을 제시할 필요가 있습니다.
3. 소비자 선택권 보장
   • 임장비를 강제하지 않고, 소비자가 "임장비를 지불하고 임장 서비스를 받을지" 혹은 "스스로 직접 매물 탐색을 할지" 선택할 수 있어야 합니다.
   • 중개사 입장에서도 추가 서비스 제공에 따른 부가 가치를 설명할 책임이 필요합니다.
4. 투명한 영수증 발행 및 회계 처리
   • 임장비 수취 시 반드시 영수증 발급을 의무화하여, 임장비 지출이 소비자 입장에서 추적 가능하도록 해야 합니다.
   • 불법적 추가 청구를 막기 위한 관리 감독 체계도 구축해야 합니다.
5. 소비자 보호 장치 마련
   • 계약서에 명시되지 않은 추가 비용 요구 금지
   • 불공정 행위 발생 시 신속하게 대응할 수 있는 소비자 신고 시스템 구축

▷ 균형 잡힌 제도 설계가 핵심

공인중개사의 전문성과 노력에 정당한 보상을 제공하려는 임장비 제도 도입 취지는 이해할 수 있습니다.
하지만 소비자의 입장에서도 과도한 비용 부담이나 거래 위축, 신뢰도 하락과 같은 부작용이 발생할 수 있습니다.

결국 중요한 것은 ‘균형’입니다.
공인중개사와 소비자 모두가 납득할 수 있는 투명하고 공정한 기준을 마련하고, 자율성과 선택권을 존중하는 제도로 설계하는 것이 필수적입니다.

부동산 시장의 신뢰를 높이기 위해서는, 단순한 비용 청구가 아니라 소비자에게 가치를 제공하는 서비스 강화가 함께 이뤄져야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

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